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Consejos para alquiar una vivienda
Los consejos que se exponen a continuación se centran exclusivamente
en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero
de 1995.
También debe considerarse que a efectos de la aplicación de la ley
vigente, se entiende por vivienda aquella edificación habitable cuya
finalidad es la de satisfacer la necesidad de primera vivienda del
arrendatario.
Así, la ley no es de aplicación a las viviendas que se habitan por
razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas,
empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal
de las Universidades, etc.), ni a las denominadas viviendas suntuosas ,
es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya
renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional; en
ambos casos las partes son libres para acordar todos los términos
del contrato.
¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe
constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción
del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y
aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.
No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto; basta que
ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al
respecto; aún así, y para facilitar esta labor, existe un contrato-tipo
de venta en estancos con cuya adquisición se liquida el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada
ante Notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si Ud., como arrendador (dueño) o arrendatario (inquilino), desea
que se refuercen expresamente alguno de sus derechos o pretende incluir
cláusulas especiales, le sugerimos que encomiende la redacción del
contrato a un abogado, que le ofrecerá ofrecerle asesoramiento sobre
todas las cuestiones relacionadas con la materia y con las particularidades
que presente su caso concreto.
La duración del contrato
En principio, las partes pueden establecer libremente la duración
del contrato de alquiler. Si este plazo de duración fuese inferior
a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga
obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración,
salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al
menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene
la intención de continuar en la vivienda alquilada.
Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato
de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años,
con la única excepción de que el propietario-arrendador haya manifestado
expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la
vivienda antes del transcurso de este tiempo.
Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse
a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con un mes
de antelación.
Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento
se prorroga por otros 3 años más salvo que sea el inquilino el que
comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como
en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga
del contrato.
Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá
que ésta es de 1 año.
La fianza
En el momento de firma del contrato y por imperativo legal, el inquilino
está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente
a una mensualidad de renta.
La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que
el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual
o corriente).
El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando
finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario
en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán
los gastos de su reparación del importe de la fianza.
La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino
podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la
de los intereses que haya generado.
Por último, la fianza podrá ser actualizada - como en el caso de la
renta - una vez transcurridos los cinco primeros años de duración
del contrato.
La renta
La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador
por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.
Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe
realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes.
En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más
de 1 mensualidad de renta.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento
que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación
bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada
al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.
Por su parte, el propietario-arrendador está obligado a entregar al
arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo
que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por
ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que durante
los 5 primeros años de duración del contrato la renta se incrementará
o disminuirá (esto último parece bastante poco probable) de conformidad
a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC)
publicado por el Instituto Nacional de Estadística; así, la renta
se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.
La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia
del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste
en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC correspondiente
al mismo mes en el que se celebró el contrato; por ejemplo, si el
contrato de arrendamiento se celebró en el mes de marzo del año 1.996,
la renta se actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 1.997,
multiplicando su importe por el IPC correspondiente al mes de marzo
de 1.996; en el año 1.998, la renta se actualizará multiplicando el
importe de la renta actualizada vigente durante el año anterior por
el IPC correspondiente al mes de marzo del año 1.997 y así sucesivamente.
Las partes está obligadas a mantener este sistema de actualización
durante los 5 primeros años; a partir de entonces la renta se actualizará
conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento,
aunque generalmente se seguirá incrementando de conformidad al IPC.
Por último, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente
a aquel en el que el propietario comunique al inquilino el importe
de la actualización.
¿Quién paga los gastos?
Los gastos generales, es decir, aquellos que derivan del uso corriente
del inmueble en general (tales como las cuotas de la comunidad de
propietarios, la piscina, ascensores y garajes, servicios de vigilancia,
etc.) son de cuenta del propietario; sólo en caso de que así se pacte
expresamente en el contrato de arrendamiento, serán asumidos por el
inquilino.
Respecto a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino
utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, electricidad,
etc.), serán abonados por el mismo salvo que las pactes acuerden lo
contrario. A estos gastos también se les denomina cantidades asimiladas
a la renta .
Las obras en la vivienda
Debe distinguirse al respecto entre dos tipos de obras: las necesarias
o de conservación y las mejoras.
A. Las obras de conservación
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones
que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones
de habitabilidad apropiadas, salvo que el deterioro lo haya producido
el propio inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas
de las que no sea responsable el propietario (incendio, inundación,
terremoto, etc.) y que dan lugar a la extinción del contrato. El propietario-arrendador
no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario
de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede
retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario
tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el
inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente
a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por culpa de dichas
obras.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños
graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que se
lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya
su importe.
Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la
autoridad competente y su realización hacen inhabitable la vivienda,
el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato
sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración
del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta
el fin de las obras.
B. Las obras de mejora
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad
y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta
que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá
que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se
prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que
la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que
no pueda utilizar.
En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino con al
menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo,
duración y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir
del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten
a la vivienda. Si el arrendatario opta por desistir del contrato,
éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan
iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras, el arrendatario tendrá
derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la
vivienda que no pueda utilizar a consecuencia de las mismas, así como
a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento
del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración
de la vivienda o de los accesorios, o provoquen una disminución de
la estabilidad o seguridad en la misma.
En ambos casos el propietario podrá exigir que el inquilino reponga
la vivienda a su estado original.
Por último, el arrendatario, previa notificación por escrito al propietario,
podrá realizar en la vivienda aquellas obras que sean necesarias para
adecuar la misma a su propia condición de minusválido o a la de su
cónyuge, pareja de hecho, o familiares que convivan con él. Cuando
finalice el contrato, si lo exige el arrendador, deberá reponer la
vivienda a su estado inicial.
La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos
los 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar
la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento
no podrá superar el 20 % de la renta vigente.
La venta de la vivienda alquilada: los derechos del arrendatario
Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado
legalmente a ofrecérsela en venta, en primer lugar, al arrendatario,
indicándole el precio y el resto de las condiciones.
El inquilino, por su parte, dispondrá sobre la misma de un derecho
de adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de
30 días para optar por la compra.
Si el propietario no hiciese el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario,
y vendiese la vivienda por su cuenta a un precio inferior al comunicado,
o incumpliese cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar
la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que
el propietario la transmitió al tercero. A esto se le denomina derecho
de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días
desde que se le notifique la venta de la vivienda.
El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de tanteo
y retracto será válido en aquellos casos en los que el contrato de
arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.
El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando
la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con las restantes
viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un
mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un
inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales
que componen el mismo.
Por su parte, la person a que compra una vivienda que se encuentra
arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones
que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones
del contrato de arrendamiento hasta que éste alcance los 5 años de
duración; después podrá optar por su extinción.
¿Cuándo puede resolverse el contrato? La extinción del contrato
de arrendamiento
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento
es el transcurso del tiempo por el que se celebró.
Debe destacarse al respecto que, aunque las partes pueden acordar
libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a 5 años,
el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar
este término, si lo desea, sin que el propietario pueda oponerse.Una
vez cumplido este periodo, podrá comunicarle al inquilino su intención
de no prorrogar el contrato.
En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar
la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los
que incumplan sus respectivas obligaciones. Así, el propietario podrá
resolver el contrato si el inquilino:
* No paga la renta o la fianza.
* Subarrienda o cede a un tercero la vivienda sin consentimiento del
propietario.
* Causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin
consentimiento del propietario.
* Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
* Cuando la vivienda deje de ser primera vivienda del inquilino.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:
* No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda
en las condiciones de habitabilidad apropiadas.
* Perturba al inquilino en la utilización de la vivienda.
Por último, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse
en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la
que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, un terremoto) y
por la declaración de ruina realizada por la administración competente.
La subrogación en el contrato de arrendamiento
La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato
de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los
derechos y deberes que poseía su anterior titular. Las subrogaciones
pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como
en la del inquilino.
Así, se produce la subrogación en el lugar del propietario cuando
éste vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En estos supuestos,
el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones
del contrato de arrendamiento, que permanecerá en vigor hasta que
se agote su periodo de duración.
La subrogación en el lugar del inquilino puede producirse en diversas
situaciones, que detallaremos a continuación.
En primer lugar, el fallecimiento del inquilino, que no conlleva necesariamente
la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse
en el mismo:
* El cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho (tanto homosexual
como heterosexual) que al tiempo del fallecimiento conviviera con
él, exigiéndose en este último caso un periodo de convivencia de al
menos 2 años o descendencia en común.
* Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento
estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los 2 años anteriores.
* Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido
habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
* Las personas, distintas de mencionadas, que sufran una minusvalía
igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco
hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido
con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
Si existen varias personas de las anteriores con derecho a subrogarse
en el arrendamiento, se aplicará el mismo orden en el que figuran
mencionadas, si bien los padres mayores de 70 años tendrán prioridad
sobre los descendientes.
En los casos de igualdad, tiene preferencia la persona que tuviera
una minusvalía superior al 60 %, las que tuvieran cargas familiares
y en última instancia el descendiente de menor edad, el ascendiente
de mayor edad o el hermano más joven.
Si, por el contrario, no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento
se extinguirá.
También se extinguirá el arrendamiento si al propietario no se le
comunicase el fallecimiento y la identidad de la persona que se va
a subrogar en el contrato de arrendamiento en el plazo de 3 meses
desde la muerte del arrendatario.
En segundo lugar, también se produce la subrogación en el lugar del
inquilino en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del
mismo. En estos supuestos, el cónyuge que no sea titular del contrato
de arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada
si se le atribuye por sentencia judicial, siempre que se lo comunique
al arrendador en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación
de la sentencia.
La cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo
Por cesión del contrato se entiende la transmisión que realiza el
propietario de los derechos y deberes que comporta su contrato de
arrendamiento a una tercera persona.
El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una
parte de la vivienda de la que disfruta y que a su vez ha alquilado
al propietario.
El inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan
sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que
el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino
esté abonando.
En ambos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, es necesario
que el propietario preste su consentimiento por escrito.
Las reclamaciones
En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse
respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su
duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas,
etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario
a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitan
por el llamado juicio verbal:
* En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino)
por falta de pago de las rentas.
* En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento
de su plazo de duración.
* Las reclamaciones por la falta de pago de la renta o cantidades
asimiladas independientemente de la cantidad que se reclame.
Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el
mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de
rentas y cantidades asimiladas siempre que el importe de estas cantidades
no supere los 30.050,61 €. En caso contrario, el procedimiento judicial
aplicable será el ordinario.
Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago
de las rentas o cantidades asimiladas podrán archivarse si antes del
juicio, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente
o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman
en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se
enerva (detiene) la demanda de desahucio.
No obstante, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción
de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente
o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante
escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción
y del contenido del escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial,
por burofax, etc.) con al menos 4 meses de antelación a la fecha de
la presentación de la demanda.
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